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Ley de vicios ocultos en viviendas - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación exahustiva sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos artículos, pero cuenta con una aproximación en su artículo 1484 con lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida no esté en condiciones para el uso al que se dirige, o si disminuye de tal manerao este uso que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos dinero por la misma. En este post nos ceñiremos solamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden perjudicar a coches o mascotas, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o tuberías estropeadas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o utilización de materiales de mala calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos adquirido, y que pueden damnificar el uso que pretendemos conferirle. En la actualidad es bastante frecuente que entre dos personas que compran y venden viviendas usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está íntimamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de casos, ya que, como decíamos antes, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y debido al abudante trasiego jurídico entre particulares (aunque no se ciñe solamente a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de problemas legales, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las tareas que llevamos a cabo cuando nos encargamos de esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Ley de vicios ocultos en viviendas - Características de nuestro servicio
En cuanto a las tareas que realizamos los abogados expertos, éstas guardan relación con el sector más puro del Derecho Civil y con las acciones que intentan rectificar los daños causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan los que nos leen) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella forma jurídica concedida al comprador de un bien frente al antiguo propietario.
Las tareas que realizamos van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, es decir, debemos probar que el comprador no pudo apreciar que estaba ahí. Aquí resulta fundamental especificar que la legislación regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por motivo de su profesión o su trabajo o hubiera podido verificar dicho desperfecto. En esta etapa de demostración, guardamos íntima relación con aquel especialista que elabore un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que demostrar que el desperfecto existía previamente a la compraventa de la propiedad, aunque se haya expresado después. Esto es, debemos demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha causado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Cuando hayamos podido recolectar evidencias documentales que demuestren que se reúnen estas condiciones, llega la hora de la etapa judicial. Es decir, solicitar a los Tribunales que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de dichos daños y los ocultó; o bien solicitaremos que nos reduzcan el importe que pagamos al comprar el inmueble, persiguiendo restaurar el equilibrio contractual entre las partes, fijando un precio equitativo para esa propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En cuanto la fase jurídica que estamos comentando, las funciones propias del abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar demostrar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un duro trabajo realizado.
Ley de vicios ocultos en viviendas - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué resulta bastante obvio: si sabemos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos afectan en la utilización que queríamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al plazo, nos vamos a detener en esta cuestión, puesto que el momento de contactar es muy importante, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un plazo estipulado para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Por tanto, es un periodo bastante restringido, por lo que nuestra recomendación es que llames a un abogado experto nada más ver estos desperfectos, ya que el plazo es muy limitado y tenemos que ser rápidos para completar todas las tareas que hemos detallado, que muy exhasutivo, ya que tenemos que disponer de un archivo pericial que especifique estos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a interponer la denuncia dentro de este periodo. Una vez transcurrido dicho tiempo, no tendremos la posibilidad poner en marcha las medidas legales que nos otorga la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también hay que garantizar sus derechos, pues no todos los desperfectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque tal vez requieras de la ayuda de un abogado experto, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.